Toolkit professionals

Indien er sprake is van een inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd dan wordt dit inkomen als toetsinkomen gehanteerd. Dit geldt ook bij een inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd, mits er een intentieverklaring (verklaring conform Norm 6.1.4) is. In beide gevallen wordt dan het inkomen aangetoond met een werkgeversverklaring tezamen met een salarisstrook.  

Indien er sprake is van een inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring, dan kan dit inkomen toch als toetsinkomen worden gehanteerd tenzij er sprake is van een van de volgende voorwaarden: 

1. De werkgever geeft op de werkgeversverklaring aan, dat hij of zij voornemens is om het dienstverband te beëindigen, of  

1. De werkgeversverklaring zegt dat de resterende looptijd van de arbeidsovereenkomst minder dan twee maanden is. 

In beide situaties zal het inkomen op de werkgeversverklaring niet worden gehanteerd.  

De werkgeversverklaring wordt dan alleen gebruikt om aan te tonen dat er op het moment van toetsing sprake van een arbeidsinkomen is. Als toetsinkomen wordt dan gehanteerd: het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren, niet hoger dan het laatste jaar. Het jaarinkomen is het arbeidsinkomen plus inkomen uit loonvervangende uitkeringen. 

Voor NHG hangt het antwoord af van de fiscale situatie.

Situatie 1: Op 31-12-2012 bestaande eigenwoningschuld
In principe is het alleen bij een bestaande eigenwoningschuld mogelijk om een hypotheek gedeeltelijk aflossingsvrij te maken. Kort gezegd komt dit neer op een eigenwoningschuld die op 31 december 2012 al bestond, waardoor er sprake van is van een ‘overgangsrecht’. De geldnemer kan dan onder de fiscale regelingen ervoor kiezen om de hypothecaire geldlening aflossingsvrij verstrekt te krijgen. Of om (een deel van) de bestaande hypotheek aflossingsvrij te maken. Dit deel is dan maximaal de genoemde bestaande eigenwoningschuld.
In het geval van een hypothecaire geldlening met NHG-borgstelling, speelt de marktwaarde ten tijde van verstrekking een rol. Het maximale bedrag aan aflossingsvrije geldlening, mag namelijk niet meer bedragen dan 50% van deze marktwaarde. Het restbedrag zal als een hypothecaire geldlening mét een aflossingsvorm worden verstrekt (zie Norm 5.1.4 en artikel B2 Voorwaarden en Normen).

Situatie 2: Hypothecaire geldlening afgesloten ná 31 december 2012
Indien de hypothecaire geldlening is afgesloten ná 31 december 2012, en er is vóór die tijd geen eigen woning in het bezit geweest, dan is er geen sprake van ‘overgangsrecht’ en dus ook geen bestaande eigenwoningschuld. Het is dan onder de Voorwaarden en Normen van NHG niet mogelijk om een aflossingsvrije hypotheek verstrekt te krijgen.

Verzoek Uitzondering Beheer
In zéér specifieke gevallen kan NHG op verzoek van de geldverstrekker afwijken van deze regel.
Hoe komt een afwijking op deze regel bij zeer specifieke gevallen tot stand?
De adviseur dient een uitvoerig voorstel in bij de geldverstrekker. De geldverstrekker voorziet dit voorstel van een motivatie en stuurt dit door naar de afdeling Operations van NHG. Er zal dan een zorgvuldige afweging worden gemaakt of het voorstel het doel “woningbehoud” heeft, en of er voldoende rekening is gehouden met alternatieven. De uitkomst zal schriftelijk met de geldverstrekker worden gedeeld, en dient tevens als dossierstuk.

De aanvullende lening kan berekend worden in de NHG toets. Na het inloggen kan je met “start nieuwe aanvraag” de keuze maken voor “aanvullende lening” met als reden relatiebeëindiging. Deze toets geeft het resultaat weer op zowel acceptatienormen als beheernormen. Indien de acceptatienorm negatief is en de beheernorm geeft een positief resultaat, dan is dat zichtbaar bij resultaat. De melding verschijnt: ‘’in deze aanvraag zijn de beheercriteria toegepast’’. Hiermee kan de aanvraag bij de geldverstrekker aangeboden worden, tezamen met een cijfermatige onderbouwing ( bijvoorbeeld een NIBUD-formulier).

Ja, de looptijd van een bestaande lening kan worden gewijzigd op grond van artikel B2. Om de lasten van de lening goedkoper te maken staat NHG toe dat de lasten wederom over een periode van 30 jaar worden uitgesmeerd. Daardoor wordt de looptijd van de borgstelling echter niet verlengd. De looptijd van de borgstelling is maximaal 30 jaar en eindigt op de oorspronkelijke einddatum van de lening. Bij oversluiten van NHG naar NHG kan de looptijd van de reeds bestaande leningde(e)l(en) worden verlengd op grond van Norm 3.2. Op grond van Norm 3.1 is dat niet mogelijk.

Een consument kan meerdere soorten inkomen hebben; loondienst, zelfstandig inkomen, uitkering, etc. Indien sprake is van meerdere inkomens dient de geldverstrekker per soort inkomen het toetsinkomen vast te stellen conform de Voorwaarden en Normen.

Aangezien in de Beheertoets slechts één soort inkomen kan worden geselecteerd, dient bij meerdere inkomens het toetsinkomen als volgt te worden ingevuld:

1. Selecteer het soort inkomen met het grootste aandeel.
2. Vul het totale toetsinkomen van alle soorten inkomens in.

In artikel C1 van de Voorwaarden & Normen staat dat de beheercriteria dienen te worden toegepast als een verkoop met verlies dreigt.

Het staat geldverstrekkers vrij in het kader van de zorgplicht en het belang van de consument, de beheercriteria ook toe te passen in situaties waarin overwaarde wordt verwacht.

Zeker wanneer de geldnemer(s) de woning wensen te behouden, kunnen de mogelijkheden daartoe op basis van de beheercriteria worden vastgesteld.

Indien er door de geldverstrekker geen 3-jaars rentetarief gehanteerd wordt, dient het naast hogere rentetarief gehanteerd te worden. In de meeste gevallen zal dit het 5-jaarstarief zijn.

Het komt steeds vaker voor dat een ondernemer in beheer een IKV (Inkomensverklaring) moet laten opstellen door een rekenexpert. Het is van belang dat bij het aanvragen van deze IKV expliciet moet worden aangegeven dat deze verklaring betrekking heeft op een beheerdossier. De rekenexpert kan in het beheerproces altijd afstemmen met NHG, afdeling Operations.
De rekenexpert beoordeelt of de onderneming een solide organisatie is en zal een toetsinkomen vaststellen waarmee gekeken kan worden of woningbehoud kan worden gerealiseerd. Een aantal geldverstrekkers kan zelf een Inkomensverklaring Ondernemer opstellen.

Kies in dat geval voor het naast hogere hoogste rentetarief. In de meeste gevallen is dit het 5-jaarstarief.

Dat hoeft niet. De beheercriteria moeten worden toegepast als verkoop met verlies dreigt.

Uiteraard mag je altijd een Beheertoets doen. Ook als overwaarde wordt verwacht.

Wil de geldnemer de woning behouden? Dan kunnen de mogelijkheden worden vastgesteld op basis van de beheercriteria.

Je klant kan meerdere soorten inkomen hebben: loondienst, zelfstandig inkomen, uitkering et cetera. Is dit het geval? Stel dan eerst per inkomen het toetsinkomen vast conform artikel C4 van de beheercriteria.

In de Beheertoets kun je slechts één soort inkomen selecteren. Vul bij meerdere inkomens daarom het toetsinkomen zo in:

1. Selecteer het inkomen met het grootste aandeel.
2. Vul daar het toetsinkomen van alle inkomens samen in.

Een modelmatige waardebepaling is niet akkoord. Een desktoptaxatie wel.  

De waarde van een bestaande woning met NHG is de marktwaarde vrij van huur en gebruik (eventueel na verbouwing) blijkens een regulier taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut, óf de marktwaarde vrij van huur en gebruik blijkens een desktoptaxatie. 

Indien de mate van aflossingsvrij bij het wijzigen of vervangen van de lening niet wordt vergroot, hoeft er niet getoetst te worden op artikel B2 lid 2. Een taxatie is dan niet nodig om aan te tonen wat de oorspronkelijke waarde van de woning is.